Acheter neuf ou ancien sur la Costa del Sol : que choisir ?

La différence fiscale la plus visible entre neuf et ancien se joue au moment de la signature. Un bien neuf, vendu pour la première fois par un promoteur, est soumis à la TVA (IVA) au taux de 10 % sur le prix, à laquelle s'ajoute l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), un droit de timbre régional fixé à 1,2 % en Andalousie pour les résidences. Un bien ancien, revendu entre particuliers ou par une société, relève de l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), fixé à 7 % du prix en Andalousie depuis la réforme régionale, sans TVA additionnelle.

Sur un bien à 800 000 €, cela représente environ 89 600 € de taxes pour un achat neuf (80 000 € de TVA + 9 600 € d'AJD) contre 56 000 € pour un achat ancien à 7 % d'ITP. L'écart de taxation pure penche donc en faveur de l'ancien, mais il doit être relativisé : les biens neufs intègrent souvent des prestations, des garanties et une performance énergétique qui réduisent d'autres coûts sur la durée. Ces taux sont ceux en vigueur en 2025-2026 et peuvent évoluer ; à vérifier auprès d'un conseiller fiscal ou d'un notaire avant toute signature.

Le prix au m² du neuf est en général supérieur à celui de l'ancien comparable, dans une fourchette qui varie fortement selon la zone : l'écart peut atteindre 15 à 30 % sur des secteurs comme Nueva Andalucía ou Estepona, où l'offre de programmes récents est abondante, et davantage sur des emplacements rares de la Golden Mile ou de Sierra Blanca où le foncier neuf est limité. Cette prime se justifie en partie par la performance énergétique : les constructions récentes respectent le code technique de la construction actuel (isolation renforcée, double ou triple vitrage, pompes à chaleur, parfois panneaux solaires), avec des certificats énergétiques souvent classés A ou B, contre C à E pour une bonne partie du parc ancien.

Côté charges, un bien neuf en communauté de propriétaires affiche généralement des charges de copropriété plus élevées les premières années, le temps que les équipements collectifs (piscine, jardins, sécurité, gymnase) soient amortis et que la communauté atteigne son rythme de croisière, alors qu'un bien ancien dans une communauté établie a un historique de charges connu et négociable auprès du syndic ou de l'administrateur. L'IBI (taxe foncière) et la taxe des ordures ménagères (basura) se calculent sur la valeur cadastrale et ne dépendent pas directement de l'ancienneté du bien, mais une révision cadastrale récente peut faire grimper l'IBI d'un bien neuf plus vite que celui d'un bien ancien dont la valeur cadastrale n'a pas été réactualisée.

L'achat sur plan permet souvent de personnaliser certains éléments : finitions de cuisine et de salle de bain, revêtements de sol, parfois cloisonnement intérieur si l'acheteur intervient tôt dans le programme. Cette latitude diminue à mesure que la construction avance et disparaît une fois le gros œuvre achevé. Elle a une contrepartie : chaque option retenue rallonge parfois les délais de livraison et s'ajoute au prix de base annoncé.

L'ancien offre l'avantage inverse : disponibilité immédiate, possibilité de visiter le bien réel plutôt qu'un rendu 3D, et jugement direct sur la qualité de construction, l'orientation, les vues et le voisinage. Pour un acheteur pressé de s'installer, de louer ou de sécuriser un emplacement rare avant qu'il ne se libère plus, l'ancien élimine l'incertitude de calendrier propre au neuf.

Un achat sur plan (obra nueva ou compraventa sobre plano) suit un calendrier de paiement échelonné, distinct de celui d'un achat ancien réglé en une fois à la signature de l'escritura. Le schéma le plus courant comprend une réservation, puis plusieurs appels de fonds pendant la construction représentant au total 20 à 40 % du prix, et un solde à la livraison, au moment de la remise des clés et de la signature notariée. Le rythme exact des appels de fonds (trimestriel, par étape de chantier) varie selon le promoteur et doit figurer clairement dans le contrat de réservation puis dans le contrat privé de vente.

La loi 20/2015 impose une garantie bancaire ou une assurance caution pour tous les acomptes versés avant l'achèvement, sur un compte spécial dédié au projet : en cas de défaillance du promoteur ou de retard au-delà du délai contractuel, l'acheteur peut exiger le remboursement intégral des sommes versées, intérêts compris. Il convient de vérifier que chaque appel de fonds est bien accompagné d'un certificat de garantie individuel et non d'une garantie globale insuffisante.

Avant tout paiement, la licence de construire (licencia de obra) du projet doit être vérifiée, ainsi que sa conformité au projet vendu. À la livraison, c'est la licencia de primera ocupación (licence de première occupation), délivrée par la mairie, qui atteste que le bâtiment respecte les normes et peut être légalement habité et raccordé aux réseaux : aucun paiement final ni signature d'escritura ne devrait intervenir sans elle, ou sans un engagement écrit et daté du promoteur sur son obtention.

La construction neuve espagnole bénéficie de trois garanties légales prévues par la loi sur l'aménagement du territoire et l'habitation (LOE) : une garantie décennale de 10 ans sur les vices affectant la structure et la sécurité du bâtiment, une garantie triennale de 3 ans sur les défauts des éléments constructifs assurant l'habitabilité (étanchéité, isolation), et une garantie annuelle d'1 an sur les finitions et défauts d'exécution. Ces garanties sont attachées au bâtiment, transmissibles aux acheteurs successifs pendant leur durée, et s'ajoutent à la garantie bancaire des acomptes, qui elle ne couvre que la période de construction.

Les retards de livraison restent le risque le plus fréquent : quelques mois de décalage sont courants et généralement prévus contractuellement dans une marge tolérée, mais des retards plus longs, liés à des difficultés d'approvisionnement, de main-d'œuvre ou de financement du promoteur, sont possibles. Le contrat privé doit fixer une date de livraison précise avec des pénalités en cas de dépassement, ou à défaut un droit de résolution avec remboursement intégral.

Un écart entre les rendus 3D commercialisés et le bien livré (matériaux, teintes, hauteurs sous plafond, aménagement extérieur) est également fréquent ; il est réduit lorsque le contrat renvoie à un mémoire descriptif technique précis plutôt qu'à des visuels seuls. La solidité financière du promoteur mérite une vérification indépendante avant réservation, notamment lorsqu'il s'agit d'un acteur récent sans historique de livraisons. Enfin, revendre un bien avant achèvement (cession de contrat) est possible dans certains contrats mais reste encadré, parfois soumis à l'accord du promoteur et à une fiscalité spécifique sur la plus-value réalisée.

L'ancien conserve des atouts que le neuf ne peut pas offrir immédiatement : un emplacement déjà établi et souvent plus proche du littoral ou des centres historiques, des jardins et des arbres matures qu'aucune plantation récente ne remplace en quelques années, et une communauté de propriétaires déjà constituée dont on peut consulter les comptes et les procès-verbaux d'assemblée. La négociation est généralement plus ouverte que sur un prix de grille promoteur, en particulier lorsque le bien est sur le marché depuis plusieurs mois ou que le vendeur a une contrainte de calendrier.

Les risques propres à l'ancien se concentrent sur l'état du bâti et sa conformité administrative. Des travaux de mise aux normes (électricité, plomberie, isolation, piscine) sont fréquents sur des biens de plus de vingt ou trente ans et doivent être budgétés dès l'offre. Des extensions non déclarées (chambre supplémentaire, garage fermé, terrasse couverte) se rencontrent régulièrement et peuvent bloquer une revente future ou entraîner une régularisation coûteuse ; de même, des écarts entre la surface cadastrale et la surface réelle sont possibles et doivent être vérifiés au registre foncier (Registro de la Propiedad) et au cadastre avant la signature des arras.