Frais et fiscalité d'un achat immobilier en Andalousie

La fiscalité applicable à l'achat dépend d'abord d'un critère simple : le bien est-il considéré comme neuf (première transmission par le promoteur) ou comme ancien (deuxième transmission ou plus) ? Dans le premier cas, l'acquisition est soumise à la TVA (IVA) au taux de 10 % sur le prix, complétée par l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), un droit d'enregistrement des actes notariés dont le taux en Andalousie est de 1,2 %. Dans le second cas, l'acquisition relève de l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un impôt régional dont le taux en Andalousie est fixé à 7 % du prix, sans distinction de tranches depuis la réforme régionale.

Cette différence de régime explique une bonne partie de l'écart de coût total entre un achat dans le neuf et un achat dans l'ancien, même si le neuf implique par ailleurs souvent des frais de constitution de copropriété et de premières charges plus élevés. Le choix entre ancien et neuf ne doit donc jamais se faire sur le seul prix affiché, mais sur le coût total d'acquisition.

La qualification d'un bien comme neuf ou ancien peut aussi dépendre de règles précises (délai depuis la première occupation, identité du vendeur), qu'il convient de faire vérifier par l'avocat avant la signature du contrat d'arras, car une erreur de qualification fiscale peut entraîner un redressement ultérieur à la charge de l'acheteur.

Au-delà de l'impôt principal (ITP ou TVA + AJD), plusieurs frais fixes ou proportionnels s'ajoutent systématiquement :

• Notaire : les honoraires sont fixés par barème officiel et dépendent du prix et de la longueur de l'acte ; comptez généralement entre 0,2 % et 0,5 % du prix, dégressif avec la valeur du bien.
• Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) : l'inscription de l'achat, souvent de la moitié à deux tiers du coût notarial, soit environ 0,1 % à 0,3 % du prix.
• Avocat : un avocat indépendant de l'acheteur (fortement recommandé, notamment pour les non-résidents) facture en général environ 1 % du prix hors taxe, plus 21 % de TVA sur ses honoraires, avec un minimum forfaitaire courant de 2 500 à 3 500 € sur les petites transactions.
• Gestoría : cet intermédiaire administratif s'occupe des démarches fiscales et de l'enregistrement ; son coût est modeste, de l'ordre de 300 à 600 €.
• Frais bancaires et d'hypothèque : ouverture de compte, virement international, et en cas de financement, frais de dossier, expertise (tasación) obligatoire (environ 300 à 600 €) et frais d'inscription hypothécaire au registre. Depuis la réforme de la loi hypothécaire de 2019, l'essentiel des frais et taxes liés à la constitution de l'hypothèque (AJD hypothécaire, notaire de l'hypothèque, registre) est à la charge de la banque, ce qui a réduit le coût pour l'emprunteur, mais les frais d'expertise et d'ouverture de dossier restent généralement dus par l'acheteur, selon la banque.

Il est recommandé de demander un devis écrit détaillé à chaque intervenant (notaire, avocat, gestoría, banque) avant de signer quoi que ce soit, car les pratiques tarifaires varient sensiblement d'un cabinet à l'autre, en particulier pour les honoraires d'avocat qui ne sont pas réglementés.

La possession d'un bien en Andalousie génère des charges annuelles à intégrer dans le budget de long terme :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière locale, calculée sur la valeur cadastrale (valor catastral), généralement bien inférieure à la valeur de marché ; le taux varie selon la commune.
• Taxe basura, la taxe de ramassage des ordures ménagères, facturée séparément par la mairie, de l'ordre de 150 à 400 € par an selon la commune et le type de bien.
• Charges de copropriété (comunidad de propietarios), mensuelles, très variables selon les services (piscine, jardins, sécurité, conciergerie) : d'un immeuble d'appartements standard à une résidence de luxe avec services hôteliers, l'écart peut aller de 100 € à plus de 1 000 € par mois.
• Assurance habitation, obligatoire en cas de crédit et fortement recommandée dans tous les cas, dont le coût dépend de la valeur du bien et de son contenu.
• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR, modelo 210) : même sans location, un non-résident propriétaire en Espagne doit déclarer chaque année un revenu immobilier imputé (imputación de renta inmobiliaria), calculé sur un pourcentage de la valeur cadastrale, et payer l'impôt correspondant, généralement au taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Espace économique européen et, sous certaines conditions, du Royaume-Uni, et de 24 % pour les autres pays. En cas de location, les revenus locatifs réels remplacent ce revenu imputé et sont imposés selon des règles spécifiques, avec déduction des charges pour les seuls résidents de l'UE/EEE.

L'Espagne applique un impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) régional, dont les règles varient selon la communauté autonome. Depuis 2022, l'Andalousie a mis en place une bonification à 100 % de cet impôt régional, ce qui signifie qu'un propriétaire dont le patrimoine espagnol est fiscalement rattaché à l'Andalousie ne paie en pratique pas d'impôt sur la fortune régional, sous réserve du dépôt de la déclaration et des seuils d'exonération habituels (résidence principale pour les résidents, minimum exonéré pour les non-résidents).

Cette bonification régionale ne supprime toutefois pas l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas), un impôt national créé pour éviter que les bonifications régionales ne réduisent totalement l'imposition des patrimoines les plus élevés. Il s'applique aux patrimoines nets supérieurs à 3 000 000 €, avec un mécanisme qui déduit l'impôt régional déjà payé, de sorte qu'en Andalousie, où la bonification régionale est totale, c'est en pratique cet impôt national qui s'applique au-delà du seuil. Ce point mérite un examen individuel avec un fiscaliste, car il dépend de la composition et de la valorisation du patrimoine mondial du contribuable, et non du seul bien espagnol.

À la revente, deux impositions distinctes s'appliquent au vendeur non-résident. D'une part, la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ajusté des frais et améliorations) est imposée au taux de 19 %. D'autre part, l'acheteur est légalement tenu de retenir et de reverser à l'administration fiscale 3 % du prix de vente, à titre d'acompte sur cet impôt dû par le vendeur non-résident ; cette retenue est ensuite régularisée par le vendeur dans sa déclaration, avec remboursement de l'excédent si la retenue dépasse l'impôt réellement dû.

S'ajoute, à la charge du vendeur, la plusvalía municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), une taxe communale calculée sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis l'acquisition, et non sur le prix de vente. Depuis la réforme de 2021, le contribuable peut choisir la méthode de calcul la plus favorable, et l'impôt n'est pas dû si aucune plus-value cadastrale n'est démontrée. Son montant dépend fortement de la commune et de la durée de détention, et doit être estimé au cas par cas avant toute mise en vente.

Enfin, la durée de détention influe aussi sur d'éventuelles conventions fiscales bilatérales entre l'Espagne et le pays de résidence du vendeur, qui peuvent modifier les modalités d'imposition de la plus-value dans le pays d'origine ; un vendeur non-résident a donc intérêt à anticiper ces règles avec un conseil fiscal des deux côtés, idéalement avant même la signature du compromis de vente.