Investissement locatif à Marbella : rendements, licence VFT et fiscalité

Le rendement d'un investissement locatif dépend avant tout de la typologie du bien et de sa localisation. Un studio ou un deux-pièces à Nueva Andalucía ou à San Pedro de Alcántara, bien situé et proche des commerces, affiche généralement le rendement brut le plus élevé rapporté au prix d'achat, car le ticket d'entrée reste plus accessible que dans les zones les plus recherchées.

Un appartement de standing au Golden Mile ou à Puerto Banús capitalise davantage sur la plus-value et l'image de prestige que sur le rendement locatif pur : les prix au mètre carré y sont élevés, ce qui compresse mécaniquement le pourcentage de rendement, même si les loyers absolus sont confortables. Une villa avec piscine à Benahavís ou à La Quinta se loue bien en haute saison auprès d'une clientèle familiale ou de groupes, mais son taux d'occupation annuel est plus irrégulier et les charges d'entretien (piscine, jardin, sécurité) pèsent davantage sur le rendement net.

Ces ordres de grandeur, à vérifier au cas par cas selon l'état du bien, l'année de construction et la qualité de la gestion, donnent une base de comparaison raisonnable pour 2025-2026.

La location longue durée (bail résidentiel classique, souvent 11 mois ou un an) offre un revenu stable et prévisible, avec un taux d'occupation proche de 100 % hors périodes de vacance entre deux locataires. Elle demande peu de gestion quotidienne mais plafonne le revenu potentiel, car les loyers mensuels restent inférieurs à la somme de loyers touristiques cumulés sur une année en zone prisée.

La location touristique saisonnière peut générer un revenu brut plus élevé, en particulier sur le Golden Mile, à Puerto Banús ou à Nueva Andalucía où la demande estivale est forte, mais le taux d'occupation réel sur l'année entière est nettement plus irrégulier : très élevé de juin à septembre, il chute fortement en hiver hors événements ponctuels. Une occupation annuelle moyenne de 45 à 65 % est un ordre de grandeur réaliste pour un bien bien commercialisé, à vérifier selon la zone et la qualité du bien.

Cette option implique aussi des charges de gestion et de rotation nettement plus lourdes : ménage entre chaque séjour, linge, accueil des voyageurs, maintenance réactive, ce qui justifie souvent le recours à un gestionnaire professionnel.

Le rendement net dépend fortement des charges déduites du loyer brut. Les principales à anticiper sont : les frais de gestion locative, généralement entre 15 et 25 % du loyer perçu pour une location touristique gérée par une agence (souvent moins pour une location longue durée gérée directement) ; le ménage et le linge entre chaque séjour en location saisonnière ; les charges de copropriété (communauté) ; l'IBI, taxe foncière annuelle basée sur la valeur cadastrale ; l'assurance habitation et responsabilité civile ; et, le cas échéant, l'amortissement du bien et du mobilier, déductible fiscalement pour les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen.

D'autres postes ponctuels doivent être budgétés : petites réparations, remplacement d'équipements, commission de plateforme de réservation, et éventuellement les frais d'un comptable local pour la déclaration fiscale trimestrielle. L'ensemble de ces charges peut représenter, selon la formule choisie, entre 25 et 45 % du loyer brut avant impôt, un ordre de grandeur à ajuster selon le bien et le prestataire.

Toute location touristique de courte durée en Andalousie nécessite une licence VFT (Vivienda con Fines Turísticos), inscrite au registre de tourisme andalou. Le propriétaire obtient un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces, y compris sur les plateformes de réservation en ligne, sous peine de sanction. Le logement doit remplir des obligations d'équipement minimales : climatisation ou chauffage selon la saison, eau chaude, mobilier suffisant, trousse de premiers secours, informations touristiques et coordonnées d'urgence à disposition des locataires.

Un point d'attention majeur concerne l'accord de la copropriété : depuis 2025, une communauté de propriétaires peut, par un vote à la majorité qualifiée des trois cinquièmes, interdire ou limiter la location touristique de courte durée dans l'immeuble, y compris pour des propriétaires déjà titulaires d'une licence VFT selon les statuts adoptés. Les conditions d'obtention et de maintien de la licence se sont par ailleurs durcies, avec des contrôles renforcés sur la conformité des équipements et l'exactitude des informations déclarées.

Enfin, un registre national de location de courte durée s'ajoute au registre régional andalou, avec un numéro d'enregistrement national désormais exigé par les principales plateformes pour toute nouvelle annonce. Avant tout achat destiné à la location touristique, il est indispensable de vérifier le règlement de copropriété en vigueur et l'état des votes récents de la communauté.

Un propriétaire non-résident percevant des loyers en Espagne doit déclarer ce revenu via le modelo 210, formulaire de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), en principe chaque trimestre. Le taux applicable diffère selon la résidence fiscale du propriétaire : les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège sont imposés à 19 % sur le revenu net, c'est-à-dire après déduction des charges directement liées à la location (gestion, communauté, IBI, assurance, amortissement, intérêts d'emprunt le cas échéant). Les résidents hors Union européenne et Espace économique européen, notamment britanniques ou hors UE, sont imposés à 24 % sur le revenu brut, sans possibilité de déduire les charges.

Cette différence de traitement rend la déductibilité des charges particulièrement importante pour les propriétaires européens, et incite les propriétaires non européens à intégrer ce taux plus élevé dans leur calcul de rentabilité avant achat. Ces taux et modalités déclaratives évoluent périodiquement et doivent être vérifiés au moment de l'investissement, notamment en cas de changement de résidence fiscale ou de statut Brexit.